Saiba como renovar o contrato de aluguel e esclareça dúvidas sobre os direitos e deveres do locatário

Especialistas do curso técnico de Transações Imobiliárias do Senac EAD explicam os fatores mais relevantes

O mês de janeiro é marcado pelo início de um novo ciclo, repleto de mudanças e compromissos financeiros. No setor imobiliário, uma expressiva parcela de brasileiros formaliza contratos de aluguel nesse período, portanto é importante saber se a corretora aumentará o valor mensal, qual o limite legal e o que deve ser motivo de atenção, em relação ao contrato.
Nesse sentido, é importante esclarecer que o índice de correção no preço das locações residenciais é verificado pela variação do IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), divulgado mensalmente. A FGV (Fundação Getúlio Vargas), instituição responsável por apresentar o valor, destacou que os reajustes de contratos para aluguéis e prestação de serviços podem atingir o teto de 6,33%, em razão do acumulado do ano de 2024.
O coordenador do curso técnico de Transações Imobiliárias do Senac EAD, Izidro Ceolin Filho, explica que, segundo a Lei do Inquilinato (Número 8.245 de outubro/1991), os ajustes nos valores de aluguéis podem ser negociados entre locador e locatário, assim, como outras condições.
“É importante esclarecer qual o índice de correção que será utilizado no reajuste, já que o IGP-M manteve uma variação negativa por um período expressivo, e por esse motivo, alguns contratos passaram a considerar o IPCA (Índice Nacional de Preço ao Consumidor Amplo)”, acrescenta o especialista.
No entanto, o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) divulgou na 1ª quinzena de dezembro que o acumulado do IPCA foi estabelecido em 4,87% no período de 12 meses. Sendo assim, as pessoas que firmaram contrato pelo IGP-M sentirão a diferença no aumento da parcela mensal.

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Dúvidas comuns sobre locação de imóveis residenciais
As duas modalidades de contrato de locação mais utilizadas no Brasil são as formalizadas em imobiliárias ou diretamente com o proprietário. No primeiro caso, o locatário tem a consultoria direta de um corretor ou da empresa prestadora de serviços. Contudo, quem prefere alugar o imóvel com o dono, precisa estar atento sobre algumas condições.
Uma das dúvidas mais recorrentes diz respeito a benfeitorias que o locatário realiza na casa ou apartamento. Muitos não sabem como e se é possível abater os gastos com melhorias da prestação mensal. Nesse sentido, o tutor do curso técnico de Transações Imobiliárias do Senac EAD, Israel Freire Henzel, explica como funciona a negociação.
“A indenização de benfeitorias realizadas em um imóvel alugado também consta na Lei do Inquilinato. As alterações na estrutura da edificação estão divididas em três categorias: necessárias, úteis e voluptuárias. No entanto, os locadores podem estipular no contrato quais obras são permitidas e ressarcidas ou não, por isso, é importante ficar atento sobre o que conta no documento”, argumenta.
As condições estruturais do imóvel precisam ser observadas com atenção, pois a legislação sobre o assunto destaca que o locador deve entregar o imóvel ao locatário em condições de habilidade, ou seja, sem problemas elétricos, hidráulicos, goteiras, infiltrações, entre outros.
“Do mesmo modo, é responsabilidade do proprietário viabilizar eventuais reparos em problemas já existentes na moradia. Nessa situação, se o locatário provar que o locador não cumpriu com as obrigações, pode exigir indenização das obras que efetuar”, acrescenta o educador.
Contudo, vale consultar um profissional qualificado e ainda a Lei do Inquilinato, já que para receber o reembolso, o consumidor precisará de laudos técnicos, apresentação de três orçamentos e ainda, notificar extrajudicialmente o locador. Se apresentar as informações solicitadas e decidir sair do imóvel, o locatário não terá ônus na quebra de contrato.

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Cenário atual do segmento de locação de imóveis
Para oferecer os melhores serviços ao locador e locatário, as empresas imobiliárias procuram seguir rigorosamente as indicações da Lei do Inquilinato. Considerando a modalidade de garantia, existem várias opções disponíveis no mercado: caução, fiança, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
No entanto, Izidro destaca que, diante da reformulação dos modelos de negócios impactados pelas tecnologias digitais e internet, a locação sem modalidade de garantia apresentada se destacou no mercado. Ou seja, startups imobiliárias como a Quinto Andar facilitaram o processo de locação, garantindo mais segurança para o locador e locatário.
“A empresa citada desburocratizou o processo de alugar imóveis, digitalizando e permitindo locações sem pedido de garantia ao consumidor, porém, se comprometendo a realizar o pagamento dos locadores. Desse modo, resolveu duas dores do mercado, aplicando o artigo 42 da lei de inquilinato, ou seja, nos contratos sem garantia exigida, o proprietário pode exigir o pagamento antecipado do aluguel, limitado a três parcelas”, argumenta.

Outra funcionalidade observada no ambiente virtual foi o crescimento de portais imobiliários que auxiliam o consumidor a realizar uma pesquisa prévia do imóvel que deseja locar, verificando, por antecipação, a região, transporte público, comércio local e registro de imagens da moradia.
Nesse sentido, o instrutor Israel alerta que, antes de fechar negócio com o locador, a pessoa deve visitar o local e observar com muita atenção como estão as condições de pintura, esquadrias, marcas de infiltração e vazamento, por exemplo. “Depois de formalizar o contrato, a imobiliária realizará uma vistoria inicial no imóvel e o locatário terá alguns dias para apresentar uma contraprova, tendo em vista que a análise inicial serve de comprovação para que o consumidor entregue o imóvel nas mesmas condições em que recebeu”, esclarece.
Qual o papel do corretor de imóveis na locação de imóveis?
Um profissional essencial nas negociações de compra, venda e locação de imóveis é o corretor, já que tem preparo para intermediar os processos administrativos entre o locador e o locatário. Além disso, atua na prospecção de negócios, captação de imóveis, avalia e acompanha os interessados em adquirir ou alugar uma edificação.
Segundo o tutor do curso técnico do Senac EAD, na maioria das vezes, os consumidores desejam alugar uma casa ou apartamento em boas condições, com o menor preço possível. Por outro lado, o proprietário deseja ter o maior retorno financeiro sobre o bem. Portanto, uma negociação direta sem a figura do corretor de imóveis pode ser muito desgastante para as duas partes.
“É importante esclarecer que os conhecimentos das normativas imobiliárias possibilitam que o corretor oriente os envolvidos sobre os processos envolvendo o contrato de locação, de modo a garantir uma negociação segura e proporcionar mais agilidade na efetivação do documento”, reforça Israel.
Já o coordenador do curso de Transações Imobiliárias, compartilha algumas recomendações para o consumidor efetivar uma locação segura, confira:
1 – Procure um corretor ou uma imobiliária com CRECI ativo.

2 – Visite o imóvel que atenda às suas necessidades e faça uma análise crítica. Repare bem o estado do piso, teto, paredes, esquadrias, bem como áreas molhadas, como banheiro, cozinha e área de serviço.

3 – Procure fazer uma proposta no valor de aluguel. Sugere-se que fique um desconto de no máximo 20% para evitar ofender o locador com uma proposta indecorosa. Naturalmente, as pessoas acabam buscando um meio termo, então ao propor 20% de desconto, a tendência é que o locador conceda 10% de desconto. Claro, não é uma regra, mas como dizemos no mercado, o não já temos.

4 – Questione a imobiliária ou corretor sobre o índice de reajuste e verifique o valor cobrado no ano anterior. Multiplique este valor por 2 para ter uma margem e avalie como ficaria o total da parcela reajustada, caso o percentual for duas vezes maior do que o observado no período passado.

5 – Faça uma análise rigorosa da vistoria inicial e apresente uma contra vistoria, apontando tudo que não bater entre o documento e o real estado do imóvel. Muita atenção aqui, pois existe um prazo, e se a contra vistoria não for apresentada, isso significa que o locatário concorda com a vistoria inicial.
Sobre o Senac EAD

Com quase 80 anos de atuação em educação profissional, o Senac foi pioneiro no ensino a distância no Brasil. A primeira experiência nessa modalidade se deu em 1947 com a Universidade do Ar, em parceria com o Sesc, que ministrava cursos por meio do rádio.
A partir de 2013, com o lançamento do portal Senac EAD, a instituição ampliou a sua atuação em todo o país. Hoje, oferece um amplo portfólio de cursos livres, técnicos, de graduação, pós-graduação e extensão a distância, atendendo todo o Brasil e apoiados por mais de 380 polos presenciais para avaliações. Acesse aqui a programação completa de cursos do Senac EAD.